格隆汇6月17日｜高盛预计广州股票配资公司，未来几年中国城市的新住房需求将比2017年的峰值大减75%，因为人口减少和价格下跌的预期心理持续冲击投资兴趣。
根据高盛的预测，未来每年的住房成交大约是400多万套，也就是4亿平方米。
而根据今年统计局1-5月的住宅成交数据预测，2025年全年中国住宅成交面积大约是8亿。如果按高盛的说法，岂不是还要再“腰斩”一次？
这个观点属实有点炸裂了。
住宅成交已经腰斩过了，以为要见底了。结果高盛说又来预测说还要腰斩一下？很多人开始担忧起来，这是不是真的？高盛这个预测根据是什么？
01、
高盛的数字是怎么来的？
他们把购房需求分成三类：投资需求、人口带来的需求、拆迁旧改需求。
第一，投资性需求。
高盛认为，随着房价预期转跌，这部分需求随着房价的下跌会逐渐减少。据高盛的计算，在未来的20年里，估计有2500万套投资房会被卖掉，对市场反而是负反馈。
第二，人口变化带来的需求。
高盛将这部分需求拆解成三部分：
①城镇化速度放缓：2024年城镇化率67%，政府设定的目标是到2030年城市化率达到70%。
这意味着，从2024年到2030年，每年仅需要增长0.5个百分点，这比2010年至2020年间的增速低了一半。
进城的人变少了，每年带来的购房需求也在下降。因此高盛估算，在2020年后降至每年380万套，在2030年后进一步降至每年280万套。
②总人口开始减少：高盛指出：我国人口在2021年达到峰值，未来几年内将继续减少。计算显示，在2010年-2020年，单纯由人口增长带来的新增住房需求平均每年150万套。
但未来人口减少。这部分需求，在2020年-2030年将减少至-50万套，在2030年后将减少至-140万套。
③家庭结构变化：以前很多家庭是三代同堂住一套房。现在呢？都是两代甚至一代人住一套房子。也就是说，子女跟父母有分房居住的需求，
高盛预计，这种需求将在2020年-2030年贡献180万套住房需求，在2030年后增长至210万套。
第三，拆迁更新需求
高盛认为，早几年的“棚改货币化”政策其实提前透支了一部分需求。未来拆迁带来的购房量也会下降。
预计，未来城市中的平均拆迁需求，将从每年470万套降至每年270万套。
所以高盛总结：人口见顶+城镇化放缓+投资客撤退，未来几年中国城镇对新住房的年度需求可能仍将略低于500万套，较2017年2000万套的峰值水平低75%。
02、
高盛的这份报告有几个bug
1、它说“下降75%”是和最高点比，并不是说从现在开始再跌75%。
2、它用“套数”而不是“面积”算需求，不太合理。
现在大家买房面积越买越大，以前两套小户，现在一套大平层。成交套数变少，不代表总需求减半。
3、它没算“改善型需求”：普通人一生一般会有两次置业，第二套会换大房子、好房子。这个需求它完全没提。
4、它低估了拆迁和老旧小区改造的潜力：实际上，过去中国没有多少城镇住宅，70%的商品房都是2010年后建造的。也就是说，未来中国很多房子慢慢变老，将来更新需求只会多、不会少。
5、没有考虑2010年之前被压抑的需求
高盛没提2010年之前的数据——比如01-05年，正是人口高速增长，城市化率快速提高，房价高速增长的时候。住宅成交量是不是应该很高才对？
但实际上当时住宅年均甚至还不到4亿平方米。所以高盛没有放2010年之前的数据。显然这跟它的逻辑其实是矛盾的。
03、
理性看待：市场确实变了，但不必过度恐慌
眼下楼市确实处于二十年来的低谷，成交量也从高点掉了不少。但是高盛说，未来成交量还会腰斩，这是扯淡。
目前我国住宅销量下滑至8亿，较高点下滑56%。但从国际经验看，像我们这样成交量跌一半多，已经崩得差不多了，向下的空间并不大。
所以，大家不用过度恐慌。
目前市场上对将来成交量主要有三种预测：
保守派：8亿平方米
中立派：10亿平方米
乐观派：12亿平方米
也就是说，市场普遍认为：继续大幅下跌的可能性很低，更可能是在当前水平震荡，甚至小幅回升。这与国际经验也是相符的。
最近我们还放开了外资买普通住宅的限制。这个时候，外媒唱空楼市的声音可能会变多——你猜，是不是因为他们想抄底？
所以结论是： 楼市不会回到疯涨时代，但也没必要相信“还要腰斩”这种吓人说法。放平心态，等等政策，看清楚再动。
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